作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [請益] 買房當包租公的問題
時間Mon Aug 19 03:43:31 2013
包租公投資也是用槓桿. 最基礎包租公. 高雄舊公寓,200萬租金9000,投報率4.5%,算4%整數. 你貸款8成,也就是說放大5倍,扣掉貸款2%=10%... 這是最無腦的包租公模式,也是入門房地產起步非常多人選擇的做法. 然後期中使用寬限期,當下投報率就直接衝上20%. 加上大環境增值,最爛的台北5%,高雄10%~20%.然後也要算上槓桿放大五倍. 寬限期一用完就賣掉. 高雄的話,1年投報率算50%就好,兩年後賣掉就等於100萬賺100萬. 扣掉所有奇奇怪怪的成本抓一成,你也有90萬收入. 更何況如果你買重大工程,加上重大工程完工增值30%~100%. 100萬賺200萬算基本. 所以基本上有人講,投資房地產,你總投報率沒有30%,你不要做了,回去玩股票比較適合. 這就是房地產的暴利. 更多的暴利就是提高貸款額度. 像利用工程款,多貸個80萬,然後買下一間等於不用投期款,全部淨獲利. 或是像兇宅或是勇哥那樣用偽造文書手法,全部淨獲利. (但會被抓去關...其實都有錢了,就不要拼命,太貪心不好) 不然講難聽點,炒房大戶除了劉媽媽外,都是低潮落魄開始爬的. 這樣都給他們爬到身價好幾億. 這...沒有暴利怎麼可能做得到?? 醫生幹個10年你看他有沒有辦法扣掉貸款總資產2000萬?? (開業的散退) 包租公和搞增值其實是一樣的. 差別只是,出租投報率和本身增值投報率的比重而已. 到最後都是獲利了結才會賺得多. 前幾年台北團隊跑來高雄搞包租公,這兩年高雄翻一倍,他們也都獲利了結. 我去看了好幾間房子,都他們拋出的. 為啥房地產大漲還要賣? 因為他要賺更多. 他寬限期用完了,所以就需要了結然後換新目標. 另外,話題炒完了,這區房價高了,自然就應該移動去下一個有爆發成漲潛力的地方. SO...一切都只是數學問題,不同身分和狀況,算的公式不同. 以至於這邊明明很好,但還是有人賣出... and..一般只有現金流才會長壓. 長壓也必定找每年成漲超過20%的地方...不然漲太慢了會很幹. (多項重大建設連發處,像高雄火車站東商圈,亞洲新彎曲,台中經貿園區四周等等) (另外現金流可以完全全損失掉出租,但是找超高成長性的東西, 因為你不用承擔貸款,抗壓性極強,一般口袋潛的投資客,有非常多東西他們不敢碰) 當然拉,以上看起來是個美好的世界. 我也承認目前就是一個美好的世界. 但是如果哪天房價開始崩了. 也會一堆人跳樓.. 因為你槓桿高,放大5倍,賺也5倍,虧損也5倍. so....為啥有錢人後來都會轉現金流也是這樣. 因為到最後活下來的就只有現金流. 然後等待下一次的大多頭來臨,你的起跑點就和其他投資客完全不同層次. 房地產投資特性. 1.長期穩定增值. 2.超高比率貸款,貸款限制相對超低. 3.利多很好預測(就重大建設麻,小朋友都會看馬路邊的綠牌子) 房地產基本上就是靠這三樣在搞獲利的. 而延伸出來的啥短期中期長期啥流派,就只是技術上的不同,或是主打的特性不同而已. 但怎樣都走不出這三樣基本精神. 後面我補一下. 我的現金流定義是"現金買房"不是"收租" 等於低貸款或不貸款. 現金流,定義成收租,好像是股票族再用的,但我不習慣這樣用..XD -- 142 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 69876 143 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 144 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 145 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 179982 146 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 35982 147 1/14 Ptt賭場 ◇ Gossiping 中獎咧! $ 79992 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.171.45.89 ※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/19 03:53)
推 lukiya9477 :先推再說 08/19 04:19
推 AdamHuangNew:9000*12／2000000？ 08/19 06:02
推 speady :強.... 08/19 06:59
→ speady :不過等開始升息就會有危險了 08/19 07:00
噓 ABBOBO :200萬房子可以租到9千~~有這麼好租~聽你在屁 08/19 07:38
噓 ABBOBO :200萬的房子能租個4千就要偷笑了 08/19 07:41
→ ABBOBO :200萬房子真正的情況是常常租不出去~不然租金一般就 08/19 07:44
→ ABBOBO :是3~4遷而已 08/19 07:44
推 Lovefisher :應該是公寓隔間 可是有一個問題是隔間價值就低了Y 08/19 08:04
噓 MWMWMWMWMW :高雄200萬公寓租9000??你當人凱子喔~都這租大樓了 08/19 08:10
→ MWMWMWMWMW :你問問誰在高雄會租200萬那種老公寓花9000當羊 08/19 08:11
推 Sana :我真的是租房客9000，成本210 08/19 08:14
→ Sana :C大講真多啊！ 08/19 08:16
推 tonyd :這篇正姊 所以很多人買房買上癮 加上鬼島已經十幾年 08/19 08:18
→ tonyd :沒遇過房價崩崩 讓更多人前仆後繼搶玩這遊戲 某種 08/19 08:19
→ tonyd :程度後面如果發生崩崩 絕對很轟烈 這群人會最快掛 08/19 08:19
推 NT300 :我周遭多朋友都靠這個致富了 如果他們現在收手 08/19 08:20
→ NT300 :就是標準人生勝利組 真希望崩跌 那嘴臉讓人生厭 08/19 08:21
→ NT300 :大部分人一生可能就幹這二十年 已經勝出了 08/19 08:22
→ NT300 :所以說一切都是運氣 炒房的也說自己靠實力致富... 08/19 08:23
→ miketk :現在才當投機客太晚了.風險跟獲利不成正比. 08/19 08:51
→ miketk :已經是投機客的.是要如何戒貪出場..90%的做不到吧 08/19 08:52
→ m9315030 :200萬貸8成是貸160萬,2%20年,一個月要還8800... 08/19 08:56
→ m9315030 :中間只要沒租出去就要自己付房貸,而且還沒算上稅金 08/19 08:58
→ m9315030 :用寬限期玩法,前提是保證之後一定漲... 08/19 09:01
→ m9315030 :如果真的穩贏的誰不想賺? 08/19 09:02
噓 ABBOBO :會9000租的特例就別拿出來講了~~一般根本不可能租到 08/19 09:43
→ ABBOBO :9000元~~我家有兩間市值各400萬的房子也不過各租 08/19 09:44
→ ABBOBO :各租人8000快~~一間市值約2千多萬的店面也不過租人 08/19 09:45
→ ABBOBO :3萬~~現在租金收益率低的笑死人~~200萬房子要租人 08/19 09:46
→ ABBOBO :9千?~~有啦~~等個10年總會遇到一個呆子來租 08/19 09:47
推 boing :分成套雅房出租就有可能了，整層比較難 08/19 09:53
噓 ckin :兩百萬怎麼租到九千的教教我,我老婆舊公寓,才租7000 08/19 10:23
→ ckin :實價登錄還有230w,在建國交流道旁邊而已 08/19 10:23
推 kinggod :ce講的是事實 躧成本不是現在時價而是早年買進成本 08/19 10:34
推 ggg888 :ckin你花錢下去裝簧就可以了 不用花太多 弄得像ikea 08/19 10:34
→ ggg888 :的展示間就可以一個房間租4000以上 08/19 10:34
推 max780417 :我講一句比較靠杯的話... 08/19 10:39
→ max780417 :3千跟9千的租客 品質跟風險就不一樣惹~ 08/19 10:39
→ pooznn :低於6千的...遇到高風險族群的機率真的蠻高的... 08/19 10:42
→ max780417 :還有現在買公寓的..月租越便宜 3~4.5FU0 08/19 10:44
→ max780417 :千~ 整個被那種整棟電梯套房 打趴 08/19 10:44
→ max780417 :另外 太善良的人也不建議來當房東 08/19 10:45
→ max780417 :房客三不五時欠你房租說下期再繳 對別人仁慈 08/19 10:45
→ max780417 :對自己殘酷啊!! 現在要找到好標的 好難啊 08/19 10:46
→ gn00295120 :9000在台北市可以租到5f的小套房 08/19 11:35
推 max780417 :歐抱歉 我說的是桃園中壢 @@ 08/19 12:12
推 Between1986 :高雄王ceca! 08/19 13:37
@@...你都不整裡就租出去喔. 一般衛武營那邊可以買到3房180左右,20萬整裡夠豪華了,所以抓200. 9000閉著眼睛租吧,我看到的還有一萬二的. 5000....你去高醫旁邊租套房4500都超爛的,家具好一點的隨便都6000. 阿你不整裡,爛爛的租當然租不到阿. 另外出租我只抓10個月,2個月租金當作預備金,房屋維護費. 這樣抓非常寬鬆了. 基本上,我所有數字都低抓. 利害的是台北團隊. 諾貝爾3套房35坪,改成四套房. 當時市價250萬不算,現在市價400,家裝潢整裡500好了,100夠多了. 4套房,一間租1萬二,滿租...因為我有當場去看..算一個月4萬好了. 一年500萬成本租40萬(抓10個月). 這就是專業包租公團隊. 這還不包含玩只有地上權的. 高醫對面水利地租界透天,2x坪,你可以入手3XX萬. 然後違建到滿,拉高6F一層3間就好,一間不要租太多,高醫四周新家具套房6000就好. 剩下的我懶得算,自己算. 不要看到很好賺就以為不可能..XD 多去世界的其他角落走走吧. ※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/19 14:00)
噓 ABBOBO :違建也好意思說???~拿販毒也很好賺~快去賺好了 08/19 14:15
→ ABBOBO :還有簡單講就是裝潢一下就可以租高價對吧 08/19 14:16
→ ABBOBO :但是裝潢的折舊很快~~房客根本不會愛惜你的裝潢 08/19 14:16
→ ABBOBO :沒多就要在裝潢~這重新裝潢的成本算下去 08/19 14:17
→ ABBOBO :報酬率也是笑死人啦~~ 08/19 14:17
→ ABBOBO :你不重新裝潢~~下個房客你要怎麼租高價??? 08/19 14:18
→ ABBOBO :蠢了才會以為這樣拉高租金的方式是多賺~~騙騙笨蛋可 08/19 14:20
→ ABBOBO :以 08/19 14:20
噓 ABBOBO :此外就按你說的好了~~2個月的租金做為維護費用好了 08/19 14:47
→ ABBOBO :等於這棟房子的月租金實際收益是7500元一個月~~ 08/19 14:48
→ ABBOBO :假定沒做特別裝潢可以租5000元~~等於你花20萬的裝潢 08/19 14:49
→ ABBOBO :一年可以多收3萬元進來~~3/20=15% 08/19 14:49
→ ABBOBO :等於這20萬的裝潢投資年報酬率是15%~~有很高嗎??? 08/19 14:50
→ ABBOBO :而這還是理想情況~~如果遇到濫房客裝潢給你亂搞 08/19 14:50
→ ABBOBO :或是沒辦法每個月都租出去~~這裝潢投報率會更難看 08/19 14:52
你不兩年後就賣喔..@@ 兩年後家具還新新的,就脫手就好了拉. 你要不要多買賣個幾次我們再來討論.
推 dinway :高手 08/19 21:16
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.45.89 (08/20 00:39)
噓 ABBOBO :2年就賣??~~哪你連你20萬的裝潢投資都還沒收回 08/20 02:44
→ ABBOBO :還是你又要鬼扯說投資20萬的裝潢~單裝潢讓你又多賣了 08/20 02:45
→ ABBOBO :20萬??~~要這樣扯也行啦~~只是想請問這多賣得你怎麼 08/20 02:45
→ ABBOBO :算出來是因為裝潢而不是單純這兩年的土地增值啊??? 08/20 02:46
→ ABBOBO :還有前面你說是專業包租公的情況怎樣怎樣~ 08/20 02:47
→ ABBOBO :既然是專業包租公會2年就賣掉??~你自打嘴巴也不要這 08/20 02:47
→ ABBOBO :樣阿~~臉不腫阿 08/20 02:47
→ ABBOBO :前面說了一堆專業包租公怎樣拉高租金~~被我打臉 08/20 02:49
→ ABBOBO :就說兩年賣掉就好~~2年賣掉還叫專業包租公?? 08/20 02:49
噓 ABBOBO :此外我做正當生意一年賺個4~6百萬心安理得 08/20 02:53
→ ABBOBO :炒房這種缺德事業我沒興趣啦~ 08/20 02:54
→ ABBOBO :一年4~6百萬賺~我夠花了~缺德生意就沒什麼興趣 08/20 02:55
推 lion780710 :真的會兩年就賣阿 你有空跟仲介聊聊阿 c大沒唬爛阿 08/20 18:34
→ ABBOBO :我當然知道有兩年就賣~~還要你講~~ 08/21 10:42
→ ABBOBO :看清楚我在談什麼好嗎?~~ 08/21 10:43
總合不就買180 20萬裝潢??..@@ 問題很多媽? 你還是先去玩兩次我們再來討論. 你叫大學教授教小學生為機分,這樣我會很痛苦. 包租公你一年抓2個月的租金來維護,傢俱又很便宜,買來用個好多年. 根本抓超鬆的. 很多人都只抓一個月,我抓兩個月了耶. 我早說過,我所有的東西全都低估. 也就是專業的抓更精確的,其實術字更大. ※ 編輯: ceca 來自: 114.27.121.3 (08/21 13:21)
噓 tolru :所以把房價炒高賺差價將痛苦留給年輕人真的那麼爽嗎 08/22 06:17
→ tolru :很不齒這種價值觀,我台大畢業,但已決定離開鬼島,以免 08/22 06:18
→ tolru :身受其害,台灣的未來就是這樣掏空玩爛的,反正死的都 08/22 06:19
→ tolru :死的都是別人家小孩 08/22 06:20
噓 tolru :指望這個有史以來最親近財團的無能政府下下輩子吧 08/22 06:23
你出國會發現,國外更慘,一樣是把痛苦留給一般人. 不然米國哪來大部分財富掌握在5%的人手裡. 台灣都沒這麼誇張. 英國那些百年家族就更扯,還有貴族哩. 基本上講難聽點. 這個世界總是有人要被壓榨,總是有人要替別人做牛做馬,然後領剩飯吃. 你想要反對,那行,你當國父,發起革命,創立新的政治系統. (但不要創共產,因為已經失敗了) 不然...你就選擇,你是要壓榨別人還是被別人壓榨. 我很孬,我不想被壓榨,所以我只好選另外一邊. ※ 編輯: ceca 來自: 218.173.237.122 (08/25 17:46)
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